Evacuarea foștilor chiriași care refuză să restituie imobilul

Atunci când o persoană ocupă fără drept o construcție sau un teren, proprietarul are la dispoziție mijloace juridice pentru a obține eliberarea imobilului și, după caz, repararea prejudiciului suferit. Evacuarea terenului sau a clădirii ocupate fără drept reprezintă o procedură care necesită o serie de pași de urmat.

Una dintre proceduri, pe care o vom regăsi în cadrul reglementărilor prevăzute de art. 1.034 din Codul de procedură civilă, se referă la drepturile proprietarului de a evacua pe fostul chiriaș care continuă să ocupe fără drept imobilul, în condițiile în care dreptul lui a încetat, din orice motiv. Procedura poate fi utilizată atât împotriva foștilor locatari, al căror drept de folosință a încetat, cât și împotriva altor persoane care ocupă imobilul fără un titlu juridic valabil.

Anterior sesizării instanței, trebuie respectată procedura notificării prevăzută de lege, ținând seama și de excepțiile pe care aceasta le permite:

• În cazul fostului locatar, notificarea se realizează, de regulă, prin executor judecătoresc, cu acordarea unui termen de cel mult 30 de zile pentru eliberarea imobilului. Pentru locațiunea pe durată determinată, notificarea trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă legea nu prevede altfel.
• În cazul ocupantului fără titlu, notificarea scrisă îi acordă un termen de 5 zile pentru evacuare.

În lipsa eliberării de bunăvoie, proprietarul poate introduce cererea de evacuare la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul. Judecata se desfășoară de urgență, în procedură specială, iar hotărârea pronunțată este executorie, chiar dacă poate fi atacată cu apel în condițiile legii.

Evacuarea poate viza atât o clădire ocupată nelegal, cât și un teren folosit fără consimțământul proprietarului. Totuși, atunci când există un litigiu real privind însuși dreptul de proprietate sau delimitarea terenului, poate fi necesară promovarea unei acțiuni în revendicare, eventual însoțită de o cerere de grănițuire. În plus, proprietarul poate solicita, în condițiile legii, despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului și pentru eventualele deteriorări produse.

Evacuarea reprezintă, așadar, un instrument juridic eficient pentru restabilirea exercitării dreptului de proprietate, fără a fi necesară parcurgerea unui proces de revendicare atunci când dreptul reclamantului nu impune o asemenea analiză.